2007年9月，河北省三鹿奶业集团仍然处在其辉煌的顶峰，三鹿奶业集团在此时准备购入一台先进的进口生产设备，需要550万元现金。经过董事会决议，以三鹿奶业集团下属的一间厂房作为抵押，向银行贷款。因此三鹿奶业集团财务部经理李先生于11月10日，向河北石家庄市X银行提交了贷款申请。

X银行的王经理负责此项业务，王经理已经同三鹿奶业集团的财务经理李先生开展了多项业务，一直保持着良好的关系。当王经理再看三鹿奶业集团的抵押贷款申请时，基本上同意这项贷款，但是他对抵押贷款的抵押物有些担忧。三鹿奶业用来作为抵押物的厂房已经有8年的历史，其账面价值为500万，该厂房的实际价值要小于其账面价值。但是，王经理通过与三鹿奶业集团的几次业务，认为三鹿奶业集团一直都是一个信用良好、业绩不错的企业，因此，就同意这项以账面价值为500万元的厂房作为抵押物为期1年的抵押贷款。

2008年9月，三鹿奶业集团因"毒奶粉"事件，面临破产，无力偿还X银行的550万元的抵押贷款本息。因此X银行按合同得到了三鹿奶业集团下属的这家账面价值为500万元的厂房，并准备出售这家厂房来弥补损失。但是，对该厂房重新估值后，X银行发现这家厂房的市场价值只有330万元，X银行蒙受了损失。

试回答下列问题：

1.商业银抵押贷款中抵押物应具备什么条件？

2.根据案例，X银行在对三鹿奶业集团的这项抵押贷款业务操作中涉及了哪几个操作要点，其存在着怎样的问题？